本週評論:再思土地發展

胡志偉牧師

        近期,恆基地產向馬屎埔村收地,引發村民反對與抗爭,也有教牧與信徒參與其中。作為地產發展商,恆基地產擁有該等土地的發展權;然而土地發展不應只為「起樓」,解決房屋居住需求,也要顧及宜居環境內的自然保育、空氣質素、綠色空間與交通配套等。新界用來耕作的農地不多,政府不能任由地產發展商「收地」、「囤地」,然後申請改變士地用途來發展住宅項目。有些土地如馬屎埔村、南生圍等確有其保存價值。

       本港房地產的奇特現象,正好反映「掠奪式資本主義」(predatory capitalism),政府政策向地產發展商傾斜,政府透過「賣地」來增加稅收,於是發展商能巧取豪奪,跌市時延遲賣樓、升市時則不斷出貨。

       筆者借用舊約學者布魯格曼 (Walter Brueggemann) 的「先知式想像力」(prophetic imagination);選取三段經文,試就土地發展引發思考與討論。

土地神有 (撒下廿四18-24)

       這段經文背景是大衛的驕傲帶來了神降下瘟疫的審判。當上帝改變心意,吩咐天使停手;天使現身於耶布斯人亞勞拿的打麥場上。先知迦得去見大衛,對他說:「到亞勞拿的打麥場去,在那裡為上帝築一座祭壇。」

       大衛身為一國之君,親身帶領臣僕一起前往亞勞拿的農地;亞勞拿就俯伏在大衛面前,卑躬屈膝,表達順民對君主的尊重。當大衛說明來意:「我要買下你的打麥場,為上主築一座祭壇,為使瘟疫停止。」亞勞拿表白樂意捐贈土地供王使用,甚至預備祭牲,來作公益用途。但大衛王清楚了解:「不,我要按價錢向你購買;我不要向上主─我的上帝獻上白白得來的祭牲。」王就用五十塊銀子買下打麥場和牛,為上主築了一座壇,獻上燔祭和平安祭。結果,上主垂聽國民祈禱,瘟疫在以色列人中就止住了。

       故事主角之一耶布斯人亞勞拿是當地原居民 (代上十一4-6),居住於祖先留傳下來的農地。亞勞拿雖是被大衛王征服之小民,但其土地產業權仍不容侵犯的。亞勞拿向大衛交出土地,是真心或是違心的,我們不得而知。經文敘述,有權有勢的大衛能尊重亞勞拿的私產,不以「國家整體發展」為名,強求徵地來作「法事」。大衛清楚知道要按市價,向小業主購買業權。

       這個故事帶出重要原則,就是肯定「土地神有」與「土地神賜」 的雙重觀念。萊特 (Chris Wright) 於《認識舊約倫理學》指出,「土地神賜」的觀念,有助我們明白「獲得並使用大地資源是一種共享的權利,私人所有權必須受道德上的限制」(65頁)。亞勞拿的房地產,政府應予以尊重與保障。無論是個體戶(小業主或承租人)、地產發展商與政府,均不是土地的擁有者,只有神才享有土地的終極主權。名義上,政府是土地的託管者,地產發展商只是「中介者」,小業主只是合法的享用者。《基本法》第120條至第123條有關土地契約,清楚說明期限至2047年。倘若堂會要建堂或擴堂,能於2017年完成,就要考慮可能只有30年期限,期限過後會否需要補地價、加地租差餉,則不得而知。

       政府作為土地的託管者,不應只以庫房稅收來處理土地發展,政府也要顧及環境保護、文化保育與社區發展等。當土地發展出現紛爭時,「土地公義」應是政府處理土地用途應有之義,而非袖手旁觀。地產發展商,作為「中介者」,法理方面享有土地業權,同樣要了解其「受託人」身分,有其社會責任。正如余達心牧師所言 :「土地的擁有不是當然的事。神賜土地予人照管,祂也可以將土地拿去。受應許而得地的以色列民亦不能幸免。」(《自由與承擔》,136-7 頁)

土地公義 (王上廿一章)

       聖經另一故事,提及耶斯列人拿伯在耶斯列有一個葡萄園,是其祖業留傳,卻因鄰近亞哈王宮,便招惹了麻煩。亞哈對拿伯提出要求:「你將你的葡萄園給我作菜園,因為是靠近我的宮;我就把更好的葡萄園換給你,或是你要銀子,我就按著價值給你。」

       亞哈王要把拿伯的葡萄園用作菜園,分明是藉口,可能拿伯的葡萄園有礙其王宮景觀,或妨礙了王宮的擴建 ? 或是拿伯的園藝了得,栽種的葡萄甚好,對比之下,皇家葡萄則相形見絀,招來王的嫉妒 ? 亞哈王的動機如何,我們不得而知。亞哈王起初以友善態度,提供方案,開價現金補償或換地補償,供拿伯二選其一。然而,拿伯敬畏耶和華,明白「地不可永賣,因為地是我的」(利廿五23),拒絕了王的開價。拿伯回應反映以色列人對土地持守的信念,「產業權」與「親屬社群」(kinship) 兩者不容分割。

       萊特於《宣教中的上帝》(The Mission Of God)指出以色列人土地分配,確保親屬社群的名分與關係可以延續,新界原居民也有類似情況。土地的意義,不在於「土地作為商品」,土地的「不能出讓權」(inalienability),正反映以色列人作為承受土地應許之民與上帝的立約關係。一方面,神的選民是寄居者 (暫住民,不是定居者);另一方面也享有土地,置業安居,代神管理土地,實踐「土地神有」與「土地神賜」 的雙重觀念。

       可惜「土地作為商品」已取代「土地作為居住」,成為社會的主流論述,龍應台定性了「『中環價值』壟斷了、代表了香港價值」(《龍應台的香港筆記》,21頁),而林沛理於九龍一幢舊樓倒塌後,撰文〈中環價值的反面〉道出 :「在香港,樓可以塌,但樓價不能倒,這就是香港政府運作的指導性原則。」(《亞洲週刊》2010年2月21-28日,42頁)

       從信仰或文化的角度看,土地有其重要的社群價值,此等權利不應受到侵犯。當亞哈王利用手段侵地後,先知以利亞挺身而出,宣告上主對亞哈政權的審判 (廿一19-24),因為亞哈王明確違反了「土地公義」原則。「土地公義」肯定人以「代管」或「享用」態度來照管大地;土地的「社群價值」、「農耕價值」、「文化價值」等應與「巿場價值」並重,任何重建或發展項目不能單以經濟或金錢作為量度。開放的社會,就是能夠尊重少數人的權益,予以保護,並非任由權貴利用強勢或手段奪取。

       特區政府於2010年3月通過了降低舊樓強制拍賣門檻,明顯有違「土地公義」,政府長期對舊樓缺乏支援,只簡化問題把舊樓交由發展商重建來處理,只把更大利益向地產發展商輸送。近期,「領展」不斷翻新商場與街市,加租與加管理費,同樣是失職的「中介者」,在取得利潤之外,也要面向社區,有其社會責任。執筆之時,報章揭發有前高官非法佔地達30年,把寮屋改建為獨立屋;這些事件有違土地公義的原則。

           

土地享用 (賽六十五19-21)

       「我必因耶路撒冷歡喜,因我的百姓快樂,那裏不再聽見哭泣和哀號的聲音 …… 他們建造房屋,居住其中,栽葡萄園,吃園中的果子;並非造了給別人居住,也非栽種給別人享用;因為我百姓的日子必長久如樹木,我的選民必享受親手勞碌得來的。」(和修本)

       馮煒文先生於《以賽亞異象》(The Isaiah Vision,1992年出版,中譯本2015年出版),建構社會的遠景,就是「老有所尊」、「幼有所養」、「家有所居」、「勞有所獲」這四項指標。《以賽亞異象》不只是「普世教會協會」的宣教路線,福音信仰教會要實踐「整全使命」同樣要有此思考。第三屆洛桑大會(2010年)發布〈開普敦承諾〉明確指出 :「整全的使命意味著察驗、傳講並活出聖經真理,福音就是神的好消息,是藉著十字架和復活的耶穌基督傳給我們個人、社會和受造之物的好消息。這三方面都因罪而有破碎和痛苦;這三方面都包含在神救贖的愛和使命之內;它們必須成爲神子民之整全使命的部分。」

       以賽亞看見百姓「家有所居」,這便是理想和睦社會;當不少港人為了置業而成為「樓奴」,工作與人生只為地產發展商貢獻大半生。教會宣講「耶穌是主」,就不能繼續只在堂會內要求信徒奉獻,卻對地產霸權默不作聲,甚或成為「共謀者」,偏幫地產發展商。

結語

       現今政府的土地房屋政策,明顯傾斜地產發展商,土地供求關係基本失衡;發展商擁有大量土地卻能因應市場來確保價樓。政府有責任於土地規劃與分配方面,重訂合情合理的原則;是時候,我們要好好整理與建構「土地神學」!

(稿作部分內容寫於2010年,現重新修改。)

One thought on “本週評論:再思土地發展

  1. 想知道:
    “就不能繼續只在堂會內要求信徒奉獻,卻對地產霸權默不作聲,甚或成為「共謀者」,偏幫地產發展商。"
    怎樣才算是共謀者,偏幫地產發展商?

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